房地产合作 - 正文
房地产合作开发的这三种模式你了解多少? 2021-01-27 17:08

  房地产开发项目的最大特点是投资规模大,开发周期长,资金周转慢,有的房企由于资金短缺或者缺乏运作经验,在土地摘牌后迟迟无法启动项目开发,或者在开发过程中出现中途停滞,在此情况下,多数房企往往会选择引入其他投资商进行合作开发,以达到解决资金缺口、借力开发经验、缩短开发周期的目的。但也有个别开发商为了享受当地政府的招商引资优惠政策,走的就是大面积吞地、而后分解开发的路子,合作开发更成为其项目开发的必然选择。

  房地产合作开发模式大致分为两类,一类是法人型合资公司开发模式,即大的房企或投资公司与各个地方政府签订投资开发协议后,分别寻找其他投资人或者房企共同出资成立合资公司,以合资公司的名义取地开发,按项目公司运作模式进行管理和分红;另一类是非法人型协议合作开发模式,即由合作一方房企名义取地。然后进行整体合作开发或者局部合作开发、分解合作开发,合作体不成立独立法人性质的公司,仍以合作一方房企的名义对外进行项目报批、工程发包和房屋销售,合作各方按协议约定的办法参与管理和分红。由于法人型合资公司开发模式主要是通过公司法人治理机制运作,我们重点探讨非法人型协议合作开发模式。

  引入投资商模式以房企为主进行项目运作,投资商只投入资金,一般不参与项目管理与运作,仅委派财务人员监管资金使用和费用开支,开发完毕后按约定的利润分配办法利润分红或分期取得固定收益(类似于借贷关系)。采用引入投资商模式时,要尽量选择具有较大投资能力的投资机构进行合作,这些机构对开发过程中的具体问题不会有太多干预;

  在引入投资商模式下,双方的合作较为简单,主要集中在资金的注入、使用、监管、利息计付或利润分配等方面。所以房企应该做到以下要点:一是及时编制资金时点需求计划,提前申请投资商准备资金、拨付资金,以保证项目开发的顺利进行;二是强化资金使用内部审批管理,严格控制资金规模,提高资金使用效率;三是不得挪用资金,确保投资商的资金用于合作项目开发;四是及时向投资商通报项目进度和资金使用情况,以使投资商对房企和资金放心;五是按照合同约定的投资款返还条件,及时将投资款返还给投资商,并按照约定的利息标准支付利息;六是项目完成后及时决算,按照约定的分红办法将利润分配给投资商,以免产生不必要的争议。

  联合开发模式由合作各方共同出资、共同运作、共同管理、共享利润、共担风险,最终按协议约定的比例分红;

  联合开发模式的合作协议中,除了要约定引入投资商模式中的基本合同条件,还要约定项目实施过程中的决策机制、工程施工发包规则、房屋销售决策机制与定价机制、费用支出管理办法、项目开发完毕的决算办法、合作各方的分工和人员委派、对应的违约责任等。以使合作各方的驻场项目管理人员有序工作、良性互动、相互监督,一切具体事务处理均有章可循,一切分歧和矛盾均有化解机制。

  联合开发模式下,合作各方要搞好具体事务的共同决策、共同管理、相互监督。一是要按照协议约定委派相应人员,做好各自的分工,确定各个岗位的工作责任;二是共同编制资金需求和资金使用计划,确保投资商的资金及时到位,保证项目的顺利进行;三是做好工程发包和房屋销售决策机制,防止一方主导时而另一方不知情引起不满和争议;四是按照约定的费用支出办法严格审批各项费用支出,按财务规范管好项目分户账,以防因此发生不应有的争议;五是在项目开发完毕后要及时决算和分配利润,做到项目善始善终。

  项目开发权转让模式则由房企提供开发用地,以投资人为主开发,供地的房企按固定数额分期取得投入成本和销售收益或者按实现的利润分配红利。

  项目开发权转让模式的合作协议中,除了投资商模式下的合同内容外,还应明确各方投资款的返还条件与节点安排、利润分配办法或其利息计算与支付办法、风险分担办法。另外。还应明确项目分户账的管理和记账规范、合作各方的工作配合、供地房企的监管办法等。以防项目投资人将项目搁置,或者以房企名义从事一些具有重大风险的民事行为,给房企带来新增潜在风险。

  开发权转让模式有点类似于挂靠经营,所以,房企应重点做好项目的宏观管控。一是要向合作项目委派管理人员,并使对方的项目管理团队力量加派专业技术人员,确保项目开发的顺利实施,确保工程施工质量;二是要委派专门的资料与印章管理人员,为合作项目提供优质高效服务,预防资料和印章管理不善所带来的风险;三是要委派专职财务管理人员,掌握项目的资金筹措、使用与工程款支付、费用开支等情况,强化其往来收付与发票管理,督促其规范进行账务处理,以减少债务风险和税务风险;四是强化工程施工合同与房屋销售合同监管,确保不发生施工合同纠纷和房屋销售合同纠纷,以减少房企的诉累和风险。

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